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清清

独上高楼望尽天涯路;衣带渐宽终不悔为伊消得人憔悴;蓦然回首那人却在灯火阑珊处。

 
 
 

日志

 
 

转——住建部部长:特殊国情决定我国不能走高房价道路  

2010-10-22 10:05:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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9月底,有关部门出台旨在细化房地产调控“国十条”落实的一系列政策措施,再度给今年以来的房地产市场调控加码。政策出台,及时遏制了8月份以来部分城市房地产市场出现的过热迹象,使调控的效果得以进一步显现。

  在市场普遍怀疑本轮调控又将以“屡调屡涨”的局面结束时,国家再次给调控加码,彰显了调控取得成功的决心。但另一个问题逐渐凸现,近年来,为了遏制房价过快上涨,“国六条”、“国八条”、“国十条”等短期政策不断出台,但政策被市场消化的节奏越来越快,使人们对调控的效果普遍感到心里没底。因此,在出台短期政策之外,加快推进长期制度改革、去除积弊、寻找改革新出路迫在眉睫。

  要推进相关制度改革,就要厘清“房子是什么,土地值几何,政府职责何在”等最基本的问题。本版从今天起推出“深入看楼市”栏目,深入分析理性看待上述问题,推进房地产市场长期性、根本性制度建设。

  ——编者

  特殊国情和快速城市化阶段,住房必须“给人住”

  “你买房了吗?”

  “房价要涨到什么时候?”

  “调控会把房价降下来吗?”

  尽管“商品房”、“房价”这些词出现在中国人的生活中,只是近十几年的事情。但最近几年,房价过高的问题越来越引起社会普遍关注,“房子”几乎成了人们在各种场合谈论最多的话题。2009年,电视连续剧《蜗居》播出后在广大观众中引起热议,甚至成为一个社会现象。正是因为它折射出在高房价的背景下,都市无房族的困惑与无奈。

  “当前这个时期,是住房问题最突出的时期,事关千家万户的安居问题,因此格外受到关注。”住房和城乡建设部有关负责人接受记者采访时表示。

  新中国成立后很长一个时期,我国实行的是福利分房制度。虽然名义上是免费住房,但由于供应严重不足,人们总体居住条件长期得不到改善,筒子楼、大杂院、三代同居一室的情景,很多人记忆犹新。到1978年,城市人均住房建筑面积仅6.7平方米。

  改革开放30年来,尤其是1998年停止住房实物分配,全面推进城镇住房制度改革后的10多年来,城镇居民住房条件有了明显改善。到2009年底,城市人均住房面积已近30平方米,住房的严重短缺有了很大程度缓解,大部分家庭都拥有了自有住房。

  然而,在城镇化进入快速发展阶段的背景下,由于住房需求持续增加,住房问题的压力在较长时期内仍然存在。

  据住房和城乡建设部上述负责人介绍,2009年中国城镇化发展水平达到46.6%,保守估计,到2020年我国城市化率将达到55%。按照相关规划,未来10年中国的人均居住面积将达到35平方米,而2008年这一数字为28平方米左右。这意味着未来10年全国城市住宅的需求会达到42亿平方米,相当于每年新增4.2亿平方米。如果考虑到2020年中国总体上的城市化率将达到55%左右,平均每年提高一个百分点,那么加上这部分新增城市人口,未来每年产生的真实住宅需求将在8亿平方米左右。对住房供应是个巨大的压力。

  “可以说,我国城镇住房存在着‘绝对短缺’。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为,自1999年以来,中国在城镇中建了将近80亿平方米的新房,大概7000万套新房,相当于我国2008年2亿城镇家庭的35%住了新房。但即便如此,每百户城镇家庭中,每年也只能有3到4户住进新房。这种“绝对短缺”得经过20年到30年的艰苦努力才能消除,在相当长的时期内,住房供应还需要保持较高的增长速度,才能满足城镇居民对住房的需求。

  一方面是需求持续上升,另一方面,我国人多地少的国情决定了保护耕地是重要国策,不能无节制地拓展城市、占用土地,土地资源的有限性、城市空间的有限性和住房需求膨胀的矛盾会长期突出。

  此外,我国房地产市场发展历史只有10多年,体制机制还不健全。过去10年较为重视通过房地产市场解决住房需求,面向低收入群体的保障性住房供应不足,欠账过多,造成住房供应结构失衡。

  近年来房价快速上涨,又导致一些大城市,中等收入家庭买不起房,近年来央行定期公布的针对储户的调查中,认为“当前房价过高”的居民始终保持在70%以上。种种因素交织,使得住房问题在近几年集中凸显,成为社会热点。

  “快速城镇化阶段,大量居民需要改善住房条件,以及人多地少的特殊国情,决定了我国的住房制度发展,不能走高房价、高泡沫、高耗能、大户型的道路,应该以满足居民自住为主要目标。”住房和城乡建设部部长姜伟新说。

  高房价是“不可承受之重”,调控体现住房消费品特性

  住房建设以满足居民自住为主要目标,也就是说,房子盖了应该用于居住,而不是投资炒作。然而,在一些城市,一边是需要住房的大量居民买不起房,另一边则是许多房屋空置,购房者买了房并没有用于居住。

  住房既是消费品,也是投资品,近年来这样的观念已经深入人心。“但是在当前的中国,更需要住房体现消费品特性,主要用于居住。”中国社科院金融研究所副所长巴曙松表示,此前一段时期房地产的投资品特性过于浓厚,使得房地产市场充满投机气氛,导致房价在短期内过快上涨。

  “蜗居”、“蚁族”、“房奴”、“裸婚”……近几年这些热门词汇的流行,说明高房价已经成为人们生活中的“不可承受之重”。

  巴曙松认为,今年以来以“国十条”为代表的房地产调控,最突出的特点就是增加供给、打击投机,目的正在试图推动房地产回归消费品特性,调控的方向符合当前我国的实际情况。

  在调控初现成效的情况下,8月份起,由于部分区域房价下降,楼市需求有所回暖。巴曙松认为,在一定程度上,这是调控政策引向深入的表现。开发商资金压力加大,降价销售动力强化,楼市存量不断增加。因此房价出现下调,并引发需求释放、成交量上升,实际上这轮市场反弹是由自住型需求推动的,正是体现了住房的消费品特性。

  但9月份以来,部分城市再度出现量价快速上涨的现象,楼市重现过热苗头。9月底,有关部门再次出台五项措施,如要求停止对购买第三套房发放贷款,购房首付提高到30%,部分城市限制新购房套数等。10月份,市场再度降温。

  “五项措施的指向非常明确,就是进一步严厉的抑制投机。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为,“比如停止发放第三套房贷,如果不能贷款,对炒房人而言,炒房的成本和风险就会大大增加,会撤出市场。”

  同时,从去年底本轮调控启动之初,就始终强调要努力增加供应,尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供应。随着调控政策落实,土地供应持续增加、楼市供不应求的情况有所缓解,房价上涨预期得到遏制,投机性需求被有效抑制甚至离场。住房回归消费品特性的转变正越来越明显。

  改革住房供应体系,增加公租房比例,给市场一个稳定预期

  短期调控政策稳住了市场预期,为长期制度改革换来了时间和空间。“这几年出台的调控政策被市场消化的节奏越来越快,后续的制度改革应该及时跟上,才能保持住调控的效果不被再次削弱。”全国工商联房地产商会秘书长聂梅生说。

  要让住房更多体现消费特性,满足老百姓的居住需求,首先要在住房供应体系的建设上下功夫。房改初期,我国曾提出“构建经济适用住房为主的住房供应体系”,然而在后期的执行过程中,却演变为市场化的商品房为主。

  “如果市场上只有商品房,在供不应求的情况下,必然是价高者得。”陈淮说,“住房供应相关政策必须向中低收入家庭倾斜。”

  “近两年国家支持大力发展公共租赁房非常好,应该增加公租房在住房供应中的比重,为转变住房供应模式寻找新的出路。”聂梅生表示,当公共租赁房形成一定规模时,可以由政府背景的机构持有并出租房屋,面向中低收入和新就业人群供应,整个住房供应体系就可能演变为市场化基础上的“B to C”模式。这种模式可以将住房资源有效地分配给需要住房的人,实现住房的消费品属性。对平抑房价、增加供应、稳定预期都有巨大意义。

  据聂梅生介绍,随着国家对投资型购房需求的抑制,商品房市场增量型、扩张型的发展模式会走到头。已经有越来越多的房地产开发商愿意加入政府的公租房建设,公租房发展完善,有可能形成收支平衡甚至略有盈余的开发模式。一旦开发商介入,公租房建设的资金难题将迅速得以缓解。这还需要政府推动,需要加大政策支持力度,以及发展公租房建设基金。最近工商联和建行等机构正在商讨,由一批龙头开发商出资成立公租房发展基金,大规模参与公租房建设,将房地产市场的资金引导进入保障性住房建设。

  在商品房建设方面,要更好的发挥住房的消费品特性,就必须多建设中小套型、中低价位的普通商品房,让人们既买得起,又住得舒适。2006年我国曾出台过著名的“90/70”政策,即要求90平方米以下的中小户型住房建设规模不得少于70%。政策出发点十分好,但由于一直缺乏配套措施支持,以及政策本身在操作层面的难度,如今已经不了了之。中国房地产协会有关专家认为,在住房中长期规划的编制中,仍应强调建设中小户型商品房,适当提高商品房小区的容积率上限,同时明确限制大户型住房的发展,建议通过土地出让、财税等政策,增强可操作性。

  在供应端进行改革的同时,也要在需求端继续抑制投资投机性需求。聂梅生认为,当前除了信贷手段以外,抑制投资投机的还是主要靠行政手段,不利于形成稳定的预期。建议尽快明确房产税的时间表,增加投资者的持有成本,才能从根本和长远抑制投资投机性需求,从而更好的体现住房的消费特性,也能尽早给开发商和公众一个稳定的预期。

  “中国是世界上少有的不征收不动产税的国家。”国务院发展研究中心有关专家表示,“这使拥有或囤积大量住房的成本过低,也助长了投机。”在有关部门近期出台的“五项措施”中,已经明确提出将房地产税试点逐步推广到全国。一边努力增加公共住房和中小套型普通商品房的供应,一边用经济手段长远地抑制投机需求,住房才能真正成为供老百姓居住的“家”。

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